物業二按全攻略 — 申請條件、利率、風險一篇睇晒

📅 2026年8月7日

一、咩係「二按」？

一按（First Mortgage）：買樓時向銀行申請嘅第一筆按揭貸款，受金管局監管，有嚴格按揭成數上限。例如 1,000 萬嘅單位，銀行最多借七成（700萬），你需要準備 300 萬首期。

二按（Second Mortgage）：喺原有嘅一按之上，再向另一間貸款機構（通常係財務公司）申請嘅第二筆按揭貸款。簡單講就係「一樓兩按」——同一間物業，抵押兩次。

二按嘅作用：填補首期同銀行貸款之間嘅資金缺口，或者將物業嘅升值部分套現。

二、二按、轉按、加按有咩分別？

二按：喺原有按揭之上，向另一間機構加借多一筆。貸款機構係財務公司（銀行多數唔做），利率較高，審批較快較寬鬆。

轉按：將成個按揭由A銀行搬去B銀行。貸款機構係銀行或財務公司，利率較低（可享新客優惠），審批較嚴謹。

加按：向原本間銀行加大貸款額。貸款機構係原本間銀行，利率跟原有銀行，審批較嚴謹。

簡單記法：

二按 = 多一間貸款機構（原有銀行 + 新財務公司）

轉按 = 換貸款機構（由A銀行轉去B銀行）

加按 = 同一個貸款機構借多啲

三者共通點：都係將物業嘅「淨值」（物業估值減去未償還貸款額）變成可動用資金。

三、邊啲人適合申請二按？

首期不足嘅買家：銀行只批到七成，唔夠三成首期，可考慮發展商二按填補差額。

需要短期資金周轉嘅業主：生意周轉、突發醫療開支等，二按審批比銀行快，更快拎到錢。

信貸記錄較弱嘅業主：自僱人士、無固定入息證明、信貸評級唔理想，銀行未必批加按或轉按，但財務公司二按審批相對寬鬆，着重物業價值多過入息審查。

四、申請二按嘅條件同流程

基本條件：

申請人必須係物業嘅登記業主

物業已經有第一按揭，還款記錄良好

物業估值高於現有按揭餘額（有「淨值」可套現）

物業業權清晰，無查封、無產權爭議

樓齡通常不超過 50 年

申請流程：

初步諮詢：向財務公司查詢貸款額度、利率、還款期等

提交文件：身份證明、物業買賣合約、最近期銀行按揭結單、入息證明（如有）

物業估價：財務公司會為物業估值，決定最終可借金額

審批及簽約：通過審批後簽署貸款合約

放款：資金直接存入指定戶口

💡 貼士：二按審批速度通常比銀行快，有啲財務公司可做到即日批核。但快還快，一定要睇清楚條款先好簽。

五、二按嘅利率有幾高？

二按利率明顯高過一按，因為二按機構嘅債權順位排喺一按銀行之後——一旦業主斷供，一按銀行優先獲得還款，二按機構要等一按銀行收返錢之後先有機會拎到剩餘資金。風險高咗，利率自然貴。

市場參考：

有財務公司二按年利率低至 12%，還款期最長 120 個月

Non-Consent 二按（未經原銀行同意）利率通常係 P+2% 至 P+5% 或以上

發展商二按常見「先甜後苦」模式：首 2-3 年利率貼近銀行（約 2.5-2.75 厘），之後大幅抽升至 5-6 厘

⚠️ 特別注意：二按利率相差好大，申請前一定要問清楚成個還款期嘅利率點計，唔好淨係睇初期優惠利率。

六、二按有咩風險？一定要知！

風險一：利息成本極高

二按利率隨時係一按嘅幾倍，借得耐利息支出可以非常驚人。發展商二按頭兩三年利息低，之後突然抽升，冇準備好隨時供唔起。

風險二：斷供隨時冇咗層樓

如果連一按都斷供，一按銀行可收回物業拍賣。銀行拎返全部欠款之後，有剩餘嘅錢先會俾二按機構。到時唔單止冇咗層樓，仲可能要孭住二按嘅債。

風險三：未得銀行同意 = 違約（最致命）

大部份銀行按揭契約都列明，未得銀行書面同意，業主唔可以再將物業抵押。私下申請二按而冇通知銀行，就屬於違約。

金管局要求銀行透過土地註冊處嘅「二按電子提示服務（e-Alert）」監察物業按揭狀況。你一申請二按，財務公司會將文件交去土地註冊處登記，系統會自動通知一按銀行。

銀行發現後，輕則發信警告，重則可以要求你即時還清所有按揭欠款（Call Loan）。到時你未必有足夠現金還款，後果可以好嚴重。

風險四：影響日後轉按或加按

物業已有二按記錄，日後想轉按或加按會更困難，因為新銀行會將二按還款計入總負債，影響供款與入息比率。

七、申請二按前嘅 5 個必問問題

實際年利率係幾多？唔好淨係聽「低至幾多厘」，要問清楚全期利率。

有冇手續費、行政費？有啲財務公司會收額外費用，要問清楚總共要俾幾多。

提早還款有冇罰息？如果想提早還清二按，會唔會被罰錢？

需要一按銀行同意嗎？如果打算唔通知銀行，要清楚知道違約風險。

還款期幾長？每月供幾多？計清楚自己還款能力，唔好借超過負擔能力。

八、總結

物業二按係一把雙刃劍——用得啱，可以幫你解決資金周轉問題；用錯咗，可能會令你陷入更嚴重嘅財務困境。

一句總結：二按適合短期資金需要、還款能力明確嘅業主，但一定要計清利息成本、問清楚條款，同埋最重要嘅——事前同銀行溝通好，避免違約風險。

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本文章僅供參考，不構成任何貸款建議。所有貸款產品及條款以相關金融機構之最終審批為準。借錢前請評估自身還款能力，避免過度借貸。