二按 vs 轉按有咩分別？邊樣先啱我？

📅 2026年8月14日

喺講樓按嘅時候，成日都會聽到「二按」同「轉按」呢兩個term。表面上，兩者都同物業貸款有關，但本質上其實係兩回事。

上星期我哋講過「物業二按全攻略」，今次就集中講吓二按同轉按嘅分別，同埋邊種情況適合邊種做法。

先講基本概念。二按即係喺原有嘅一按之上，再向另一間貸款機構（通常係財務公司）申請嘅第二筆按揭貸款。簡單講就係「同一間物業，抵押兩次」——一按銀行係第一貸款機構，二按財務公司係第二貸款機構。

轉按就係將成個按揭由原本嘅銀行搬去另一間銀行。過程中，新銀行會還清舊銀行嘅貸款，然後你以後就向新銀行供款。成個過程只涉及一間貸款機構，原有嘅銀行會被完全還清。

兩者嘅核心分別有三個。

第一，貸款機構數量唔同。二按係「多一間貸款機構」——你原本已經有間銀行，而家再搵多間財務公司借多筆錢，貸款機構由1間變成2間。轉按係「換貸款機構」——你由A銀行轉去B銀行，還清A銀行之後，貸款機構仍然只係得1間。呢個分別影響好大，二按嘅還款順序係一按銀行優先，二按機構排第二；轉按就冇呢個問題。

第二，利率差距好大。二按利率明顯高過轉按，因為二按機構嘅債權順位排喺一按銀行之後——一旦你斷供，一按銀行會優先獲得還款，二按機構只能夠等一按銀行收返錢之後先有機會拎到剩餘資金。風險高咗，利率自然貴。目前市場上銀行嘅轉按利率大約係3.25厘左右，而財務公司嘅二按年利率可以去到12%或以上。舉個例，如果借100萬為期一年，轉按嘅年利息大約係32,500蚊，但二按嘅年利息可以去到120,000蚊，相差接近4倍。

第三，申請門檻同審批速度唔同。銀行轉按要睇你嘅入息證明、信貸紀錄、供款與入息比率，審批比較嚴謹，好處係利率平，壞處係如果你係自僱人士、無固定收入或者信貸評級唔靚，銀行未必批。二按嘅申請門檻相對寬鬆，部分財務公司甚至免壓力測試、接受自僱人士申請，審批速度亦快好多，但代價就係利率貴好多。

咁咩情況下應該揀二按，咩情況下應該揀轉按？

如果你係首期不足、急需短期資金周轉、或者信貸記錄較弱，銀行未必批到加按或轉按，二按可能係你嘅選擇，但要預咗利息貴同承擔較高風險。

如果你嘅目標係想慳利息、想賺銀行嘅現金回贈、或者想甩走發展商二按，而你有穩定入息同良好信貸記錄，轉按會係更划算嘅選擇。

無論你諗緊二按定轉按，有幾點一定要留意。第一，二按必須先得到一按銀行同意，大部份銀行嘅按揭契約都列明，未得銀行書面同意，業主唔可以再將物業抵押，私下申請二按而冇通知銀行屬於違約，銀行可以要求你即時還清所有欠款。第二，計清楚實際利息成本，二按利率可以相差好大，唔好淨係睇「低至幾多厘」，要問清楚全期利率、有冇手續費、提早還款有冇罰息。第三，轉按要計埋成本，轉按涉及律師費、估價費等開支，要計清楚慳到嘅利息係咪足以抵銷呢啲成本。

總結一句，二按同轉按係兩種完全唔同嘅操作——二按係「加借」，轉按係「搬家」。如果你嘅目標係借多筆錢而且急需資金，二按可能係你嘅選擇；如果你嘅目標係慳利息或者賺回贈，而你有穩定入息同良好信貸記錄，轉按會係更划算嘅選擇。

唔肯定自己嘅情況適合邊種？歡迎隨時聯絡我哋 TF Money 嘅按揭專員，我哋會根據你嘅實際財務狀況，幫你分析最合適嘅方案。

本文章僅供參考，不構成任何貸款建議。所有貸款產品及條款以相關金融機構之最終審批為準。借錢前請評估自身還款能力，避免過度借貸。