居屋業主轉按套現要注意咩？未補地價 vs 已補地價全比較

📅 2026年9月19日

居屋業主想轉按套現，首先要知道自己嘅居屋係「未補地價」定「已補地價」。兩種情況嘅做法、限制同銀行態度都完全唔同。今次就詳細比較兩者嘅分別。

一、未補地價居屋嘅限制

未補地價居屋係指你買嘅時候冇補足地價，仍然受房屋署嘅轉讓限制。呢類居屋有幾個重要限制：

1. 不能自由轉讓

未補地價居屋唔可以自由買賣。如果你要賣樓，必須先補地價，或者賣俾符合資格嘅綠表人士。

2. 按揭成數受限

銀行對未補地價居屋嘅按揭成數通常較低。一般嚟講，銀行最多只批六成按揭，而且需要房屋署嘅同意。

3. 二按困難

由於有房屋署嘅限制，財務公司對未補地價居屋嘅二按態度非常審慎。大部分財務公司唔接受未補地價居屋作為二按抵押品。

4. 轉按需要房屋署同意

未補地價居屋業主想轉按，必須先向房屋署申請，並獲得書面同意。房屋署會審查你嘅轉按目的同條件。

二、已補地價居屋嘅做法

已補地價居屋係指你已經補足地價，物業嘅轉讓限制已經解除。呢類居屋嘅做法比較靈活：

1. 可以自由轉讓

已補地價居屋可以自由買賣，唔需要房屋署嘅同意。

2. 按揭成數較高

銀行對已補地價居屋嘅態度較為寬鬆，一般可以批到七成按揭，部分銀行甚至可以做到八成。

3. 可以申請二按

已補地價居屋可以作為二按抵押品，財務公司嘅接受程度較高。

4. 轉按唔使房屋署同意

已補地價居屋轉按唔需要房屋署嘅同意，可以直接向銀行申請。

三、轉按套現嘅流程

無論未補定已補地價，轉按套現嘅基本流程都差不多：

1. 查冊：確認物業嘅按揭狀況同剩餘貸款額

2. 估價：銀行或財務公司為物業估值

3. 比較：搵幾間銀行或財務公司比較利率同條件

4. 申請：提交申請文件（身份證、入息證明、物業文件等）

5. 審批：銀行審批（通常 4 至 8 星期）

6. 簽約：簽署新嘅按揭合約

7. 放款：銀行發放貸款，清還舊貸款後，剩餘金額放入你嘅戶口

四、轉按套現嘅注意事項

1. 罰息期

如果你嘅現有按揭仲喺罰息期內（通常係首 2 至 3 年），轉按可能要支付罰息。轉按前一定要問清楚。

2. 律師費同手續費

轉按涉及律師費、估價費、契稅等開支。呢啲費用可能高達數萬蚊，要計清楚套現金額值唔值得。

3. 利率比較

唔同銀行同財務公司嘅利率相差可以好大。銀行轉按利率大約 3.25 厘左右，財務公司二按利率可以去到 12% 或以上。一定要比較清楚。

4. 還款能力

轉按後嘅每月供款唔好超過月入嘅 40% 至 50%，預留空間應付突發情況。

五、總結

未補地價同已補地價居屋嘅轉按套現做法有明顯分別：

• 未補地價：限制多，需要房屋署同意，按揭成數低，二按困難
• 已補地價：做法靈活，唔使房屋署同意，按揭成數高，可以二按

如果你係居屋業主，想了解自己嘅情況可以點做，歡迎聯絡我哋 TF Money 嘅按揭專員，我哋會幫你搵到最合適嘅方案。

本文章僅供參考，不構成任何貸款建議。所有貸款產品及條款以相關金融機構之最終審批為準。借錢前請評估自身還款能力，避免過度借貸。