發展商二按缺點｜點樣轉按翻銀行慳息？
📅 2026年10月23日
買一手新盤，發展商通常會提供「一按+二按」嘅高成數配套，初時睇落著數，但好多人唔知道：二按嘅低息期過後，利息可以大幅攀升。近期銀行低息搶客，正係重新檢視二按、考慮轉按翻銀行嘅好時機。今次拆解發展商二按嘅缺點，同埋轉按嘅步驟同注意事項。
一、發展商一按二按有咩分別？
一按： 係向銀行申請嘅主要按揭，成數通常為樓價七成。
二按： 就喺一按之外，再向發展商或其財務機構借入嘅部分，兩者加埋可以做到高成數（例如九成甚至更高），令買家首期大減。
表面上係「低首期上車」嘅捷徑，但二按嘅條款，往往比一按嚴苛得多。
二、發展商二按嘅四大缺點
1. 低息期後利息暴升
二按通常頭2至3年有特惠低息，甚至低至2厘幾；但低息期一過，利率會跳升至5至6厘或更高，月供即刻大增。
2. 息率與P/H掛鈎，波動大
部分二按計劃低息期後跟隨最優惠利率或拆息上落，冇封頂或者封頂位偏高，息口前景唔明朗時風險更大。
3. 罰息期長
二按普遍設有較長嘅罰息期（常見3至5年），提早還款或轉按要俾罰息，令業主被「綁住」喺高息計劃入面。
4. 財務機構二按利率更高
部分買家未能通過銀行審批，轉向財務公司借二按，利率往往比發展商二按更高，成本更重。
三、點解而家係轉按翻銀行嘅時機？
近期多家銀行低息搶客，新按揭計劃嘅實際利率，遠低於多數二按低息期滿後嘅利率。將二按全數「轉按」翻傳統銀行，好處包括：
- 以較低嘅新息率取代即將暴升嘅二按利息
- 統一供款喺一間銀行，理財更簡單
- 部分銀行提供現金回贈，可以抵消轉按費用
四、轉按步驟
1. 搵銀行初步估價：確認物業現時估值同可做按揭成數
2. 比較計劃：留意實際利率、封頂位、現金回贈、罰息期
3. 計算成本：律師費、手續費、二按現有罰息，計埋先知真正慳幾多
4. 正式申請同贖樓：新銀行批出按揭後，律師樓處理二按贖回同轉按手續
五、轉按前要留意乜？
- 現有二按是否仍在罰息期？罰息金額幾多？
- 新按揭嘅總利息成本，是否真係低過現有安排？
- 轉按需時（通常4至8星期），期間要照供現有按揭
- 物業估值下跌，可能影響可借成數
六、總結
發展商二按嘅低息期係蜜糖，期滿後嘅高息係陷阱。趁銀行而家低息搶客，重新計一條數，可能發現轉按翻銀行係最慳息嘅出路。
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